“上海联花土地综合开发有限公司100%股权”、“上海新枫泾建设发展有限公司49%股权”、“上海舜亭房地产开发有限公司30%股权”、“上海穗华置业有限公司16%股权”……点击上海联合产权交易所网页，可以发现房地产类相关标的频频出现。
“上海产权市场房地产企业股权交易一直十分活跃，常常位居产权市场成交额前列，今年一季度成交宗数和成交金额都呈上升之势”，上海联合产权交易所研究室副研究员杨清说。
专家认为，这一现象反映出房企投融资方式和行业整合的新变化，也为有意介入房地产业的投资者提供了淘金机会。
央企辅业挂牌出售
据上海联合产权交易所统计数据显示,2008年一季度，上海产权市场房地产企业股权交易活跃，成交宗数72宗，同比增长2.86%；成交金额达到69.15亿元，同比增长82.81%，涉及的资产总量达到252.42亿元，同比增长78.13%。
诸多房企挂牌出让股权，动因各异。其中相当一部分项目来自央企。
2007年7月，国务院国资委基本确定了所有央企的主业，并要求央企将主业以外的资产通过拍卖、改制或无偿划转等方式剥离。此后，央企辅业就高频率地出现在产交所的挂牌名单上，其中就包括了许多房地产公司。
比如不久前，宝钢集团剥离非主营业务，下属的上海宝钢经营开发总公司打包转让旗下29家子公司资产或股权，其中包含了上海庆安置业有限公司70%股权、上海君庭置业有限公司60%股权等项目。
此外，中石化也挂牌转让32处闲置房产、中国航空集团转让民航房地产开发公司40%的股权……
还有一些房企出让股权则是出于自身原因。比如上海盛勤(集团)有限公司最近在上海联交所挂牌出让所持有的上海舜亭房地产开发有限公司30%股权。记者注意到，上海舜亭房地产开发有限公司所开发的“安亭大酒店、公寓式酒店”项目已按图施工完成结构封顶和公寓式酒店建筑的内隔墙，但据受托机构上海元一产权经纪有限公司介绍：由于盛勤自感“外行”，对酒店行业不是很熟悉，所以想寻找懂行的投资者接盘。
房企转让增加的另一个因素来自环境变化。近来，国家加强宏观调控，使一些房企体会到了资金压力。融资途径是房企生存根本，现在股市融资门槛很高，而向银行贷款限制又很多；加上拿到土地2年内不开发将被收回、土地使用证取得与土地出让金全额支付挂钩、土地增值税等政策的出台，撼动了开发商“小资金撬动大项目”的支点。在银根紧缩和销售回款压力下，出现资金缺口的房企想到了到产权市场通过出让部分股权来进行融资的方法，有的则干脆彷徨无计黯然出局。
最近，SOHO中国的老总潘石屹抛出了“房地产百日剧变论”，称受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生骤变反应，并进入前所未有的融资艰难期。知名房产专家蔡为民也表示，“对于部分高速扩张、大量负债拿地的开发商而言，将会率先出现问题，‘优先’出局。”
行业整合良机乍现
在一些人选择“退”的时候，也有不少人选择了“进”。
房地产领域的宏观调控，对于房地产优势龙头企业来说是个借机进行资源整合的机会。大型开发商恰好趁机吸纳心仪的房企资源。比如最近在上海联合产权交易所挂牌的上海某置业有限公司100%股权转让，出让方是上海一家建设开发有限公司，最后该项目被一家从事房地产开发经营的外资企业受让，其收购目的就是为了扩大市场规模，该股权交易协议转让成交金额达2.76亿元。
还有些社会资本看好中国经济，看好房地产业发展前景，欲挟资金优势进入房地产这一新领域。除了与地产巨头竞价“招拍挂”外，他们还寻求产权交易市场这一通道，利用买入股权或资产等方式拿到土地或项目，快速切入房地产市场。
产权市场上资本的这种进进出出，有利于资源的优化配置。“房地产行业本身有整合的要求，这是房地产板块产权交易活跃的一个重要因素”，杨清说。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院曾发布一个报告指出，中国房地产企业多达六万家，但规模偏小，行业集中度比较小，前十大房地产企业市场占有率仅为7.52%，像万科这样的大企业凤毛麟角。显然,房地产行业集中度急需提升，资本向优质品牌聚集已是大势所趋，而产权市场为这种权益调整、行业整合提供了良好的平台。
亮点企业溢价成交
产权市场上进行的房企股权、债权出让和受让，还有一个转让成本的优势。
通常，一个楼盘或一幅地块的买卖，将涉及土地增值税、营业税、契税等诸多税赋，转让成本较高；而如果是在产权市场上买卖房企股权，则是实际上发生了楼盘或土地的转让，却只需支付交易费。比如在转让过程中如果没有竞价，则交易费只有成交额的3%。，所以转让成本降低了不少。
当然，这种公司转让形式也存在着一定风险。虽然房地产实物的转让税赋高，但转让环节中该发生多少税费，国家都有规定，买卖就比较透明单纯。而转让公司则不然，如果转让时出让方故意隐瞒债务，受让者在购买前又没有做好尽职调查，对公司资产状况了解得不彻底，那么就很可能遭遇债务风险。
所以，在产权市场上购买房企，还是要多一点谨慎和理性。
由于房地产属于资金密集型行业，所以虽然购买房企者中不乏自然人，但更多的还是有实力的大机构。现在被投资者认可的好项目一是要有土地，如果转让企业拥有土地项目，而且持有的土地具有区位优势，那无疑会受到投资者的追捧；二是要求出让方有一定的开发资质；三是看持股比例。如果出让的股权比例过少，投资者的兴趣就会降低；四是债务负担要少，上海某酒店原总投资为5000万元，但它在挂牌转让100%股权的同时，要求受让方代该酒店支付总负债3276万元，结果高负债使其在挂牌月余后仍找不到意向买家。
值得注意的是，央企剥离辅业的项目中有不少亮点企业，已经成为投资者最为关注的焦点，一般都能在挂牌结束后征集到1个以上意向受让方，通常会进入拍卖环节，最终溢价成交。即使是像宝钢集团出让的上海君庭置业有限公司这类有亏损的企业，也有不少竞购者。因为他们认为这类企业发生亏损，主因出在体制上，只要改变其僵化的管理，扭亏指日可待。
最近宝钢集团下属上海宝钢经营开发总公司开价2亿元人民币挂牌出让的上海穗华置业有限公司16%股权，更是引来诸多眷顾问询者。该项目吸引人之处一是央企资产状况透明度高，二是穗华置业有限公司所拥有的源深路1号地块属于陆家嘴金融贸易区，地理位置优越。大概也是因为看好这一地块的优势吧，穗华置业的另一大股东、拥有剩余84%股权的一家外资公司也特意声明：“不放弃优先受让权”。估计该项目的争夺会很激烈。
如今，“房产商”的名声不佳，但是如果有机会自己成为房产商，相信许多人会感兴趣。
产权交易市场上频频挂出的房地产企业股权和债权转让项目，为你提供了这种“变身”机会。
不过，由于宏观调控、银根紧缩、市场前景未明，购买房企股权之时必须谨慎小心。 |
